13 janv. 2025
Pourquoi ne pas vendre sa maison sans agence?
Il y a deux questions que tous les propriétaires désireux de vendre leur maison se posent systématiquement: quand et comment? Dans un autre article, nous avons répondu à la première. Aujourd’hui, nous répondons à la seconde: est-il vraiment nécessaire de dépenser une fortune pour vendre sa maison avec l’aide d’un courtier?
Les agences immobilières traditionnelles se font payer en pourcentage du prix de vente. Entre 3% et 5% selon les régions. En considérant que le prix médian d’un bien s’élève à environ CHF 1,2 million en Suisse (avec de grandes variations selon les régions), cela signifie que les courtiers traditionnels facturent entre CHF 36'000.- et CHF 60'000.- pour chaque maison vendue.
Eviter la commission
Face à ces montants très élevés, la question du recours ou pas à une agence immobilière est légitime. Les propriétaires s’en posent d’ailleurs d’autres. Ils se demandent ce qui justifie dans le travail du courtier une commission finale aussi salée. Leur formation? Les frais qu’ils engagent? La prise de risque? Que fait l’agent immobilier que je ne pourrais pas faire moi-même, se disent-ils? Bref, vendre seul ne serait-il pas la manière la plus intelligente d’économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs?
Rappel historique
Commençons par une considération historique. Avant l’apparition d’Internet, une commission de courtage, même élevée, se justifiait. A cette époque, en effet, le courtier jouait un rôle primordial pour que des ventes se concrétisent. D’un côté, il possédait un portefeuille de biens à vendre. De l’autre, un réservoir de personnes ayant l’intention d’acheter. C’était donc grâce à lui que se faisait la rencontre entre l’offre et la demande. Sans lui, rien n’était possible. Une rémunération élevée se justifiait ainsi pleinement.
La donne a changé
Aujourd’hui, la donne a changé. Le marché immobilier est devenu transparent. L’intégralité des biens standards (hors luxe et fermes isolées) sont sur les deux portails qui occupent de facto une position de duopole: Homegate et ImmoScout24. Dès lors, le courtier a perdu son privilège. Il n’est plus celui qui, grâce à son carnet d’adresses, met en relation les vendeurs et les acheteurs. Aujourd’hui, le marché joue à plein. Les acheteurs savent que l’ensemble de l’offre est disponible sur les deux portails mentionnés plus haut. Ils s’y rendent donc et font leur shopping.
Faux raisonnement
Ce qui nous ramène à la question initiale: pourquoi payer grassement un courtier si son rôle se réduit à publier mon bien sur les portails immobiliers? Pourquoi ne pas le faire moi-même? Parce que ce raisonnement passe à côté de l’essentiel. Bien sûr, vous pourriez vous saisir de votre iPhone, prendre vos propres photos de votre bien, puis les déposer sur un portail immobilier. Mais vous n’auriez rien résolu.
Les deux moments-clés
Il y a deux moments-clés du processus de vente où l’accompagnement d’un courtier est indispensable: tout d’abord, lors du choix du prix de mise en vente, lequel s’effectue en s’appuyant à la fois sur des outils technologiques et sur la connaissance du marché du courtier; ensuite, lors de la négociation avec les acheteurs potentiels du prix le plus élevé possible. Faute d’expérience, un propriétaire sans courtier va immanquablement se comporter «en amateur» et par conséquent commettre des erreurs et réaliser une mauvaise vente, c’est-à-dire une vente en-dessous du prix du marché. Ou alors il ne vendra pas du tout parce qu’il a fixé un prix de départ beaucoup trop élevé.
La meilleure solution
En conclusion, oui, mandater un professionnel est la meilleure solution – et la plus raisonnable – pour les propriétaires désireux de se séparer de leur bien. La bonne nouvelle? Depuis l’apparition des courtiers au forfait, ils n’ont plus besoin de tout faire pour échapper à une commission qu’ils considèrent comme disproportionnée. Les courtiers au forfait proposent toutes les prestations habituelles des courtiers à l’ancienne, mais pour un prix fixe très avantageux (CHF 9500.- HT pour kiiz), payable uniquement en cas de vente.
Vendre seul au risque de ne pas vendre ou de perdre des dizaines de milliers de francs ou vendre avec un professionnel pour un coût raisonnable? Aujourd’hui, poser la question, c’est y répondre.
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